מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמשלם כל מי שרוכש נכס מקרקעין בישראל. המס מחושב כאחוז מערך הנכס, ומשתנה בהתאם לסוג הנכס ולסטטוס הרוכש — דירה ראשונה, דירת השקעה, עולה חדש, או נכס מסחרי. זהו אחד המיסים המשמעותיים ביותר בעסקת נדל"ן.
מדרגות מס רכישה 2026 — דירה יחידה
מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה הוקפאו ברמת 2025. המשמעות: המדרגות לא מתעדכנות לפי מדד המחירים לצרכן, מה שעשוי להשפיע על רוכשים בטווח הארוך.
עד ₪1,978,745 — פטור מלא
רוכש דירה יחידה לא ישלם מס רכישה כלל על החלק הראשון של עד כ-₪1.98 מיליון. מדובר בהקלה משמעותית שנועדה לסייע לרוכשי דירה ראשונה.
₪1,978,746 עד ₪2,347,040 — 3.5%
על החלק שבין כ-₪1.98 מיליון ל-₪2.35 מיליון ישולם מס בשיעור 3.5%. לדוגמה, על דירה בשווי ₪2.3 מיליון — המס על מדרגה זו בלבד יהיה כ-₪11,200.
₪2,347,041 עד ₪6,055,070 — 5%
על החלק שבין ₪2.35 מיליון ל-₪6.05 מיליון ישולם מס של 5%. זו המדרגה שמשפיעה על רוב רוכשי הדירות במרכז הארץ.
מעל ₪6,055,070 — 8% ו-10%
על חלק הנכס שבין ₪6.05 מיליון ל-₪20.18 מיליון — 8%. מעבר ל-₪20.18 מיליון — 10%. מדרגות אלו רלוונטיות בעיקר לנכסי יוקרה.
מדרגות מס רכישה — דירה נוספת
מי שרוכש דירה שנייה או יותר משלם שיעורי מס גבוהים יותר באופן משמעותי. המדרגות מתחילות מ-8% על כל שקל מהראשון ועד ₪6,055,070, ועולות ל-10% מעבר לכך. אין שום פטור — וההבדל בין דירה ראשונה לשנייה יכול להגיע למאות אלפי שקלים.
מס רכישה לעולים חדשים
עולים חדשים נהנים מהטבה משמעותית: מס מופחת של 0.5% על דירה יחידה עד כ-₪1.9 מיליון, ו-5% מעבר לכך. ההטבה תקפה עד 7 שנים מיום העלייה לארץ ורלוונטית רק לדירת מגורים יחידה.
דוגמת חישוב — דירה ראשונה ב-₪2.5 מיליון
על דירה יחידה בשווי ₪2,500,000: עד ₪1,978,745 פטור מלא (₪0). על הסכום שבין ₪1,978,746 ל-₪2,347,040 ב-3.5% = כ-₪12,890. על הסכום שבין ₪2,347,041 ל-₪2,500,000 ב-5% = כ-₪7,648. סה"כ מס רכישה: כ-₪20,538.
מתי ואיך משלמים?
מס רכישה משולם תוך 60 יום מחתימת חוזה הרכישה. ניתן לשלם באתר רשות המסים או בסניף. איחור בתשלום גורר ריבית והצמדה. חשוב לתכנן את התשלום מראש כחלק בלתי נפרד מתקציב הרכישה.
הקפאת מדרגות — מה המשמעות?
הממשלה הקפיאה את עדכון המדרגות, כלומר הן לא עולות עם מדד המחירים. בפועל, עם עליית מחירי הדירות, יותר רוכשים נכנסים למדרגות גבוהות יותר. זו סיבה נוספת לבדוק את החישוב המדויק לפני חתימה.
טיפ חשוב: בדקו לפני שחותמים
לפני חתימה על חוזה רכישה, בדקו את מס הרכישה המדויק באמצעות המחשבון שלנו. ההבדל בין דירה ראשונה לשנייה, או חוסר ידיעה על ההטבה לעולים חדשים, יכולים לעלות מאות אלפי שקלים.